1가구 2주택 판단 기준 및 양도세 계산 방법

안녕하세요, 저번시간에는 1가구 1주택 양도세 계산 방법을 알아봤습니다.

오늘은 1가구 2주택 판단 기준 및 양도세 계산 방법을 알아 볼 텐데요,

꼼꼼히 살펴보시고 절세하여 이 글을 읽는 여러분들의 시간이 몇 백만원 이상의 가치가 되시길 바랍니다.

1가구 2주택 판단 기준

최근 정부가 시세차익을 노리는 사람들을 저격했는데요, 집을 사는 사람들에게는 취득세를 강화하고 집을 파는 사람들에게는 양도소득세를 강화하였습니다.

만약 자신이 집이 1채라면 문제 없지만, 2채 이상일 경우에는 그에 대한 세금이 늘어나고 있으므로 절세 방법을 필히 알아야 합니다.

먼저 1가구라는 것의 가구는 자신의 가정, 가족과 동일하게 생각하면 됩니다. 즉 동일한 주소에 같이 거주하고 있는 세대원을 1가구라고 지칭합니다.

그렇다면 자신의 주소에 나, 와이프, 자녀가 사는데 와이프의 명의로 집 한채가 더 생긴다면? 바로 1가구 2주택자가 되는 것입니다.

지금까지 1가구 2주택 확인방법을 알아보았습니다. 이제 자신이 1가구 2주택자에 해당된다면 어떻게 절세를 해야할지 알아보도록 하겠습니다.

1가구 2주택 양도세 절세방법

그렇다면 1가구 2주택자들은 어떤 방식으로 양도소득세를 절세할 수 있을까요?

양도세를 절세하는 방법으로는 1가구의 개념을 확장하거나, 일시적 1가구 2주택 기준을 이용하는 것이 있습니다.

1. 세대분리

세대 분리란 말 그대로 자신의 자녀가 출가할 때 집을 줌으로써 다른 세대로 분리시켜 둘 다 1가구 1주택자로 만드는 방법을 일컫습니다.

하지만 세대분리 조건이 있는데요, 먼저 자녀가 결혼한 경우에는 세대분리가 가능합니다. 만약 미혼의 자녀일 경우에는 자녀가 만 30세 이상이어야하며 일정 이상의 소득을 발생시켜야 독립으로 인정하여 세대분리가 가능하게 됩니다.

이 때 ‘일정 이상의 소득’의 기준은 보건복지부가 발표한 해당연도 중위소득의 40% 이상입니다. 참고로 1인기준 2021년 중위소득의 40%는 73만 1132원입니다.

즉 기혼의 자녀는 세대분리가 즉시 가능하고, 미혼일 경우에는 만 30세 이상 넘은 73만 1132원 이상의 소득이 있는 자녀일 경우에만 세대분리가 가능합니다.

2. 일시적 1가구 2주택 비과세

일시적 1가구 2주택은 말 그대로 자신이 집을 시세차익을 위해서 소유한 것이 아닌, 이사를 위해 보유하고 있다는 것을 증명하여 양도소득세를 면제 받는 것을 의미합니다.

일시적 1가구 2주택 요건을 알기 위해서는 아래의 세가지 원칙을 지켜야합니다.

<일반 지역(비조정 지역)>

1) 기존주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. 만약 1년 이내에 2채 이상의 주택을 취득한 경우에는 먼저 매도하는 주택은 비과세 적용이 되지 않습니다.

2) 기존 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.

3) 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다.

<조정지역>

위와같은 1가구 2주택 조정지역은 제외 지역과는 기준이 조금 다릅니다.

1) 기존주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다.

2) 취득시 조정 대상 지역 소재의 주택일 경우에는 2년 이상 보유 및 거주해야 합니다.

3) 만약 보유한 2주택 모두가 조정지역인데 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일에 취득했다면 기존주택을 3년이 아닌 2년 이내에 매도해야 합니다. 만약 자신이 2019년 12월 17일 이후에 취득했다면 1년 내에 주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

만약 자신이 9억원 이하의 주택을 보유하거나, 9억원 초과 주택을 보유하고 있다면 아래의 글에서 양도세를 확인하시길 바랍니다.

>> 1가구 1주택 양도세 9억 이하 혹은 이상이라면?

1가구 2주택 보유세

1가구 2주택 보유세는 다음과 같습니다.

금액 보유세율
3억원 이하 1.2%
3억원 ~ 6억원 1.6%
6억원 ~ 12억원 2.2%
12억원 ~ 50억원 3.6%
50억원 ~ 94억원 5%
94억원 초과 6%

만약 주택 양도세가 궁금하신 분들은 아래의 포스팅을 참고하시길 바랍니다.

>> 지신의 양도세 간단 계산하기

1가구 2주택 제외 주택

1가구 2주택에 제외되는 주택 형식도 있는데요, 어린이집, 노인복지주택, 재개발사업 부지학보를 위해 취득하는 주택, 농어촌 주택, 문화재, 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택, 저당권 실행으로 취득한 주택, 공시가격 1억원 이하 주택, 공공주택사업자의 공공임대주택(LH, SH 등), 사원용 주택, 상속주택, 주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택, 주택건설사업자가 신축한 미분양 주택은 1가구 2주택 예외 지방으로 되어 취득세를 내지 않습니다.

결론

결국 1가구 2주택자는 꽤나 큰 양도세를 내야하기 때문에, 세대 분리를 하거나 일시적 1가구 2주택을 활용해 절세 하는 방법 밖에 없습니다.

조정대상지역에서 공시가격 3억 이상의 주택을 증여받으면 옛날에는 3.5%의 취득세율을 적용하였으나 2021년부터는 12%의 증여 취득세율이 적용되며 법인은 무조건 12%의 세금이 부과됩니다.

자신이 처한 상황에 따라 얼마든지 면제할 수 있는 부분이 있기 때문에 불필요한 세금 납부는 줄이면서 혜택을 받으시길 바랍니다.

지금까지 여러분들의 궁금증을 해결해주는 뚝딱 뉴스였습니다. 감사합니다.

Leave a Comment