안녕하세요! 오늘은 전세 계약갱신청구권 행사방법에 대해 포스팅해보려고 합니다. 혹시 임대차 3법에 대해 들어보셨나요? 전・월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 31일부터 시행됐습니다. 세입자는 집주인에게 전・월세 계약을 한차례 더 연정하자고 요구할 수 있습니다. 집주인은 실거주 등 특별한 이유가 없을 겨우 이를 받아들여야 합니다. 임대료도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 것입니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.
쉽게 설명하자면 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년을 추가로 연장할 수 있는 제도입니다. 물론 전세, 월세 모두 가능합니다. 전세계약을 하면 기본 2년으로 거주하는데 전세계약갱신청구권을 사용하면 4년까지 거주 가능합니다.
임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 하는 것입니다. 따라서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 반드시 계약만기 6개월전부터 1개월 사이에 계약약갱신청구권을 요구해야 합니다.
계약갱신청구권 거절사유
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있는데요. 임대차보호법 제6조의3에 의해 위와 같은 이유로 전세계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.
① 임차인이 금액을 연체한 경우(2번 연속 연체를 하거나 2회 연체한 이력이 있을 경우)
② 임차인이 허위 신분으로 계약하거나 불법 영업장 등의 목적으로 영업한 경우
③ 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우(이사비 등)
④ 임대인 동의 없이 주택의 전부 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 주택을 고의, 중대과실로 전부, 일부를 파손한 경우
⑥ 임차한 주택 전부, 일부가 멸실되어 주거기능이 상실된 경우
⑦ 임대인이 주택의 전부, 대부분을 철거하거나 재건축 하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차 계약 체결 당시 철거 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우
– 주택이 노후, 훼손으로 멸실 되는 경우
– 철거 재건축이 다른 법령에 따라 진행될 경우
⑧ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑨ 임차인이 임차인으로의 의무를 위반 (임대인 동의 없는 원상 회복이 불가능한 인테리어 공사 등)
세입자가 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 갱신된 경우, 집주인은 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만, 임대료 인상은 5%만 올릴 수 있는 것이죠.
계약갱신청구권 손해배상 청구
임대인이 직접 거주한다는 이유로 임차인을 내보낸 이후, 직접 거주하지 아니하고 새로운 세입자를 받을 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 금액은 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액입니다.
손해배상 예정액이 없다면
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용)
2) [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 – 갱신 거절 당시 월단위 임대료]의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
계약갱신청구권 행사방법 QnA
Q. 청구권을 사용하면 무조건 2년 더 살아야 하나요?
무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 계약 해지 통보가 안되지만, 임차인(세입자)의 경우에는 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 반환 의무 효력이 발생합니다.
Q. 현재 6년째 같은 집에 전세로 살고 있는데 사용 가능한가요?
-가능합니다. 아직 계약 갱신청구권을 사용하지 않았다면 2년 더 거주 가능합니다. 과거 계약 상관없이 누구나 계약갱신청구권을 1회 사용 가능합니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권이 사용이 아닙니다. 묵시적 갱신 이후 다음 계약 때 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.
Q. 계약서를 다시 써야 하나요?
꼭 써야 하는 것은 아닙니다. 금액 증액이 없다면 종전 임대차와 동일한 내용으로 진행된 것으로 보기 때문에 주택임대차보호법이 적용됩니다. 다만. 증액이 있거나 특약 작성할 것이 있다면 추후 분쟁을 예방하기 위해 작성하는 것이 좋습니다. 세입자는 중간에 해지를 할 수 없으니 주의가 필요합니다.
Q. 어떻게 행사하나요?
임대인과 세입자의 분쟁 예방을 위해 증거를 남길 수 있는 문자메시지나 카톡 등으로 하는 것이 좋습니다.
전세 계약을 하셨거나, 재계약을 준비하시는 분들은 꼭 알아두시고 사용하시길 바랍니다. 계약만료 6개월에서 1개월 전에 꼭 통보하시길 바랍니다.
주거 안정을 위해 만들어진 제도이지만, 재계약을 청구하는 과정에서 집주인과 세입자간의 분쟁이 있기도 합니다. 시행되지 얼마 되지 않아 안정화되는데 시간이 좀 더 걸릴 것 같습니다. 그래도 계약 갱신을 요구하는 권리를 사용하시길 바랍니다. 이 정보가 도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다^^
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